Planiranje investicija u kontekstu vrijednog kulturnog i prirodnog krajolika

8/22/20246 min čitanje

Ladanjski sklop Konštari, autor Davor Bušnja (Fotografija M. Ercegović /Vizikultura)

U našem radu često se od nas traži uloga posrednika između investitora i sustava zaštite kulturne baštine i prirode, te ureda za graditeljstvo. Obično do tog zahtijeva dolazi prekasno, kada je investitor već shvatio da se njegovi planovi kose s onim što će mu dopustiti nadležni konzervatorski odjel, uvjeti zaštite prirode ili urbana pravila. U ovom članku probati ćemo dati pregled ove problematike, te par generalnih savjeta o tome kako izbjeći ovakve situacije ili ih riješiti kvalitetnim kompromisima. Vjerujemo da mnogi od ovih savjeta mogu postići bolje uklapanje u prostor i podići estetsku i tržišnu vrijednost vašeg zahvata i van konteksta zaštićenog prostora, te ih je mudro razmotriti gdje god gradili.

Zašto je zaštita prostora važna?

(...i zašto to uopće mi moramo pojašnjavati?)

Problem kojim se bavi ovaj tekst potrebno je sagledati iz dvije perspektive.

Prva je ona prostora te prirodne i kulturne baštine kao javnih dobara od kojih svi imamo koristi. Turistički uspjeh Hrvatske velikim je dijelom temeljen na očuvanim krajobrazima te prirodnoj i povijesnoj baštini. Stoga ista dobra osim nepobitne kulturne i ekološke vrijednosti imaju opipljivu materijalnu vrijednost, kako za društvo tako i za pojedinačne investitore u turizmu. Dugoročna vrijednost bilo kojeg turističkog ulaganja izravno je povezana s očuvanjem ovih kvaliteta prostora. Neodrživim građevinskim ulaganjima moguće je ostvariti kratkoročnu zaradu, no pod cijenu izvjesnog kolapsa u budućnosti.

Prekomjerna gradnja i devastacija prirodnih i kulturnih dobara snižavaju kvalitet života i komunalnih usluga, percepciju destinacije, kvalitetu gostiju koja ona privlači te ekonomsku vrijednost nekretnina na tom području. Šteta je praktički nepovratna – ovakvih primjera ima u Hrvatskoj, ali još drastičnije su vidljivi u susjednoj Crnoj Gori koja je na dijelovima obale praktički uklonila sve barijere gradnji te ih dovela u stanje infrastrukturnog kolapsa i izvjesnog kraha privlačnosti destinacije.

Budva kao primjer kako nekontrolirana gradnja može uništiti percepciju povijesne cjeline, nekad centralne turističke atrakcije. Zamislite usporedivu situaciju oko Dubrovnika. (Fotografija V. Marinković /Pixabay)

Druga je perspektiva investitora kojima temeljni razlozi te praktični režimi zaštite prostora nisu jasno komunicirani. Nadležna tijela zaštitu provode pristupom „odozgora” te praktički nema nikakvih senzibilizacijskih „outreach” programa koje bi potencijalne investitore informirale o ovim temama i njihovom vlastitom ulogu u njima. Velika većina investitora donekle je svjesna potrebe za očuvanjem kvalitete prostora, ali nemaju jasnih naputaka kako to ostvariti na konkretnoj lokaciji njihova ulaganja. Javno dostupna dokumentacija o zaštiti prostora često je fragmentirana te nekonzistentna. Rješenja i odbijenice dolaze bez širih obrazloženja i cijeli proces je uglavnom ustrojen bez mnogo prilika za dijalog. U toj klimi, investitori ponekad ulaze u opsežna ulaganja nesvjesni da srljaju u prostorni konflikt, što dovodi do izvjesnog gubitka vremena, novaca te živaca svih uključenih stana.

Savjeti za investitore i projektante

Prethodno investiciji

Prethodno bilo kakvom ulaganju važno je da investitori i projektanti probaju anticipirati potencijalne prostorne konflikte u kojima bi se mogli naći:

Sagledajte okolni prostor i njegove karakteristike i vrijednosti. Dali je to posebno atraktivan krajolik ili skladna cjelina naselja? Nalazi li se u blizini vrijedno kulturno dobro ili prirodna znamenitost u čiju vizuru ulazi vaša planirana investicija? Kvalitete koje vas privlače lokaciji su upravo ono što vaš zahvat ne bi smio narušiti.
Oprezno provjerite prostorno plansku dokumentaciju s posebnim osvrtom na urbana pravila, prostorne planove nižeg reda (UPU/DPU) te područja posebnih režima zaštite.

Sam prostorni plan često neće dati ažurnu i potpunu informaciju o drugim oblicima zaštite prostora, stoga preporučamo dodante korake:

Pođite na geoportal ministarstva kulture i provjerite točne granice zaštite kulturnih dobrara, te opis onoga što se štiti.
Pođite na geoportal zaštite prirode te provjerite dali se vaša lokacija nalaz u obuhvatu nekog od zaštićenih područja ili Natura 2000 mreže.

Ukoliko se nalazite u području posebnih režima zaštite, važno je da prilagodite svoja očekivanja toga kakve sadržaje možete realizirati. Dok je ovo svakako ograničavajući faktor, ovaj položaj može vam donjeti i komparativne tržišne prednosti na koje se možete usmjeriti, poput ekskluzivnosti i kvalitete lokacije. Prethodno bilo kakvom značajnijem ulaganju dobra je ideja započeti razgovore o naravi planirane investicije sa lokalno nadležnim tijelima (konzervatorski odjel, JU za upravljanje zaštićenim područjem). To će vam pomoći na vrijeme prepoznati situacije u kojima je izgledno da nećete moći realizirati svoje planove, te se na vrijeme poštediti gubitka vremena i novaca.

Ponekad niti same nadležne službe neće prepoznati prostorne konflikte koji će rezultirati reakcijom javnosti negativnim publicitetom te posljedično sniziti vrijednost vašeg ulaganja i cijelog okolnog prostora. Probajte ih u prethodnoj analizi prostora anticiprati sami ili uz pomoć stručnjaka.

Neuklopljeni hotel u Postirama na Braču nedavno je postao meta znatnog negativnog publiciteta koji se mogao izbjeći suptilnijom arhitektonskom koncepcijom.

Moguće je da će nadležna tijela prethodno ocjeni prihvatljivosti zahvata naložiti izradu dodatnih elaborata i studija (arheološka istraživanja, konzervatorski elaborati i podloge, studije utjecaja na okoliš...) o trošku investitora. Investitori prilikom narudžbe takvih istraživanja i elaborata moraju biti spremni i na ishod da kroz njih planirani zahvat bude reduciran ili ocijenjen u potpunosti neprihvatljivim za danu lokaciju. Naš je pristup da kroz početne konzultacije s klijentima uvijek nastojimo najaviti sve mogućnosti negativnih ishoda prije samog preuzimanja angažmana.

Savjeti za projektiranje

Ponovno sagledajte vrijednosti okolnog prostora i sukladno njima prilagodite gabarite, oblikovna svojstva te odabir materijala i hortikulturnog uređenja. Cilj nije doslovna imitacija tradicionalnih formi već uklapanje u vizure i duh podneblja i prostora na kojem se gradi.
Ukoliko vaš planirani zahvat zahtijeva značajno veće gabarita od okolne gradnje, razmislite o prilagodbi razbijanjem građevine na više volumena ili kamufliranjem gabarita metodama poput ukapanja u padinu ili ugradnjom hortikulturnih elemenata u fasadne površine (ozelenjavanje).
Sagledajte svoju ciljanu publiku s obzirom na narav vaše lokacije: smještaj u prostoru visokih prirodnih i kulturnih vrijednosti privlači klijentelu koja daje prednost autentičnoj i uklopljenoj arhitekturi.
Ukoliko se vaš objekt nalazi u vrijednim vizurama okolnog prostra (npr. u značajnoj vizuri naselja ili nekog istaknutog kulturnog dobra ili prirodne znamentiosti) anticipirajte to, te nastojte ostvariti mimikriju kroz oblikovanje objekta i hortikulturno uređenje okolnog prostora.
Razmislite o intenzitetu izgradnje s obzirom na kvalitetu lokacije. Ukoliko imate kvalitetnu parcelu, često je tržišno smislenije izgraditi manji broj objekata kojima će pripadajući prostor koji im je ostavljen diktirati višu cijenu najma ili prodaje. Pregusto planirana izgradnja srozava cijenu bez obzira na kvalitetu izvedbe objekata.

Prizor iz Budve. Zašto izgraditi 10 ekskluzivnih objekata u zelenilu, kada možete 25 jednako skupih substandardnih (fotografija Vijesti.me)

Savjeti za izvedbu

Prednost dajte izvođačima s kvalitetnim referencama rada na projektima koji su uklopljeni u podneblje na kojemu gradite. Kvalitetan rad u kamenu ili drugim tradicionalnim materijalima zahtijeva specifična regionalna zanatska znanja. Isto se odnosi i na hortikulturno uređenje okolnog prostora.
Ukoliko gradite na zaštićenom kulturnom dobru ili unutar obuhvata zaštićene kulturno povijesne cjeline, poželjni su izvođači sa adekvatnim referencama kako bi ste u izvedbi izbjegli probleme s konzervatorskim nadzorom. Nadležni konzervatori vam na neformalni upit često mogu sugerirati popis više izvođača sa adekvatnim referencama za vaš projekt.

Umjesto zaključka

Nadamo se da će ovaj tekst biti koristan svim investitorima i projektantima koji planiraju ulaganja u kontekstu vrijednog kulturnog i prirodnog krajobraza. Naš tim stručnjaka sa dugogodišnjim iskustvom u rezoluciji konflikata između gradnje i zaštite prostora na raspolaganju vam je za savjetodavnu pomoć te izradu studija i elaborata potrebnih za evaluaciju mogućnosti ulaganja u zaštićenim područjima te vrijednim prostorima općenito.

Ako imate dodatna pitanja ili opaske, slobodno nas kontaktirajte, ili napišite komentar na članak!

Kuća O na Samoborskom gorju, autori Igor Franić i Ivan Franić (fotografija F. Beusan/vizikultura)